Что значит "старый фонд в Санкт-Петербурге"?

Примерно четверть жилого фонда Санкт-Петербурга относится к “старому фонду”. Что такое “старый фонд” в Петербурге? Даже агенты по недвижимости трактуют это понятие в зависимости от ситуации по-разному, поэтому покупателю нужно быть внимательным в этом вопросе и обязательно смотреть технический паспорт квартиры. К домам старого фонда относятся и бывшие дворцы, и доходные дома, и флигели и бывшие склады и фабрики, переоборудованные под жилье.

Традиционно “старым фондом” считаются дома дореволюционной постройки. Как правило, это кирпичные дома, оштукатуренные снаружи. Старые дома находятся в историческом центре Петербурга, отличаются толстыми стенами, как правило хорошим качеством строительства. (Это не удивительно – менее качественно построенные дома уже давно разрушились).
Дома старого фонда неоднократно подвергались всякого рода испытаниям – наводнениям, пожарам, обстрелам во время последней войны, а также многочисленным перестройкам, часто – надстройкам верхних этажей.
Старый фонд делится на две больших части – дома с капитальным ремонтом и дома без капитального ремонта.

Капитальный ремонт

В позднее советское время капитальный ремонт был сродни стихийному бедствию – жильцы дома переселялись в маневренный фонд, полностью вынимались внутренние конструкции, часто сносилось все внутреннее убранство, включая лепнину, камины и печи, старые резные двери и т.д., заменялись перекрытия. Дома перепланировали - выделяли или разделяли сан.узлы, устанавливали лифтов и т.п. Внутренняя планировка многих домов после капитального ремонта частенько соответствует представлениям об удобстве той эпохи и напоминает обычные “брежневки”.
Тем не менее, считается, что эти дома более крепкие и, главное, в ближайшие пол-века им не грозит опять тот самый кап.ремонт – с выселением жильцов, исчезновением всех предыдущих вкладов в ремонты и прочими радостями.
В советское же время проводились и так называемые “выборочно капитальные ремонты”. Это значит, жильцов на время ремонта не выселяли, или выселяли частично, меняли перекрытия только в некоторых местах, где это явно требовалось, меняли трубы и коммуникации, ванны могли и не поставить…

Без капитального ремонта

Старый фонд без капитального ремонта также делится на две части: дома с деревянными перекрытиями и дома с железными перекрытиями.
Дома с металлическими балками и деревянным наполнением между ними начали строить с 70-х гг. 19 века, а с 1900 г. – практически все дома строились с применением этой технологии. Эти дома отличаются и внешне – в это время самым модным был стиль модерн (все знают эталонные образцы этого стиля – Дом книги на Невском пр., Елисеевский магазин. Дома с металлическими балками более ликвидны.

Однако, в центре есть и дома середины 19 века с чрезвычайно прочными дубовыми балками, и эти дома пользуются популярностью среди понимающих покупателей.
Квартиры в старом фонде отличаются потрясающим разнообразием – от элитных с лепниной, позолотой, каминами, красивыми видами на набережную до коммунальных многокомнатных с одной уборной без ванной с видом во двор-колодец или в стенку соседнего дома. Когда речь идет о старом фонде, никогда нельзя по описанию в рекламе на сайтах продажи недвижимости понять, что же на самом деле ты увидишь.

В послекризисные годы все меньше квартир в старом фонде покупают с инвестиционными целями.

1. почти все видовые и красивые квартиры уже расселены и отремонтированы. Их стоимость после ремонта может доходить до 150 тыс.руб. за один квадратный метр. Вложения в менее привлекательные (с общей точки зрения) более рискованны – покупка дворовых квартиры требует хорошей интуиции.
2. для тех состоятельных людей, которые стремятся жить в центре более приемлемым является покупка вновь построенного жилья. Новый дом в историческом центре уже имеет современные коммуникации и паркинг.

Тем не менее, покупателей по прежнему привлекает красота нашего города, многие ценят именно исторические здания.

Для таких покупателей хочу отметить, что приобретая жилье в старом фонде нужно быть готовым к следующим особенностям проживания.

Первое – это ремонт. Он может быть как косметическим, так и вполне капитальным. Степень необходимого ремонта я рекомендую клиентам оценивать вместе со строителями до покупки квартиры.

К сожалению, наш город до сих пор остается коммунальной столицей. Этот непочетный титул скорее всего еще долго будет нас “украшать”. Во дворе фасадного дорогого жилья обязательно будут еще нерасселенные коммунальные квартиры со всем своим колоритом, духом Достоевского и Довлатова.

В центре очень трудно с парковочными местами. За парковку во дворах ведется ежедневная невидимая борьба с соседями. Пока у городских властей нет представлений о том, как будут решать этот вопрос. С другой стороны также нет сомнений, что рано или поздно он будет решен – уж очень дорога земля в центре города.

В центре очень немного зелени, поэтому, если для вас это важный вопрос, лучше думать о других районах.

Сориентироваться в ценах на квартиры в Петербурге по районам города можно, прочитав эту статью.

Не подумайте, что я отговариваю от покупки квартиры в старом фонде. Санкт-Петербург прекрасен и я очень хочу, чтобы когда-то он стал еще и комфортным для жизни