Доходная недвижимость: доля на рынке увеличивается

По экспертным оценкам, в среднем по России порядка 5% населения проживает в арендованном жилье.

В крупных городах, таких как Москва и Петербург этот показатель может доходить до 15%. Однако подсчитать, какое именно количество жилья сдается в наем, практически невозможно.

Абсолютное большинство сделок аренды в Петербурге сегодня являются «серыми». В результате государство теряет налоговые поступления, а собственники и арендаторы лишены гарантий, хотя порой и по собственной воле.

Рынок аренды жилья должен стать цивилизованным, неоднократно заявлялось в ходе различных дискуссий. Один из столпов прозрачного арендного рынка – доходные дома. Согласно прогнозам федеральных властей, 2020 году доля жилья предназначенного для сдачи в аренду в общем объеме строек составит до 30%. Для достижения заданного показателя у региональных властей, девелоперов и инвесторов время еще есть. Пока объекты доходной недвижимости появляются не очень активно. Хотя в Петербурге несколько примеров уже есть. Restate.ru изучил предложение на рынке цивилизованной аренды.

Доходная недвижимость в классическом понимании – многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. Эксперты единогласно признаются, что в Петербурге сегодня таких объектов нет. Время от времени «всплывает» дом, который расположен по адресу Лиговский проспект, 146 - это один из примеров доходных домов сегодняшнего времени.

Живые примеры

Однако данный объект, хотя и называется доходным домом, не является таковым в классическом понимании, так как используется администрацией города в своих целях, а именно для размещения мигрантов. Эффективность и развитие данного проекта – отдельная история. Наиболее же приближенный к всемирно принятому стандарту, вариант – дом на Коломяжском проспекте, 15, частью квартир, которого управляет финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund. Всего в управлении организации находится 86 квартир. Как сообщила в ходе круглого стола «Доходная недвижимость как средство инвестиций» генеральный директор ООО «Коломяжский 15» Елена Гришина, в настоящее время доходный дом на Коломяжском проспекте заполнен практически полностью. По ее словам, для объекта установлен минимальный порог заполняемости в 75%, который без труда преодолевается все 2 года работы доходного дома. Госпожа Гришина добавила, что при создании проекта было решено ориентироваться на западный опыт, однако, впоследствии «пришло понимание, что существует множество специфических особенностей российского рынка, которые пришлось преодолевать». Квартиры в доходном доме предлагаются как однокомнатные, так и двухкомнатные. Стоимость аренды «однушки» колеблется в диапазоне 22-24 тыс. рублей в зависимости от площади. Отдельно по счетчику оплачивается вода и электричество. В квартире есть вся сантехника, встроенная мебель на кухне. Такие квартиры, как правило, арендуют студентам из других городов родители, говорит Елена Гришина, добавляя, что основные арендаторы более просторных квартир – в большинстве своем корпоративные клиенты. Кстати, компании, особенно западные довольно сильно страдают от «серости» российского рынка.

Еще один игрок на этом рынке в Петербурге – компания «Сато», которая является одним из операторов по предоставлению съемного жилья в Финляндии. В настоящее время в распоряжении компании более 90 апартаментов в пяти жилых комплексах. Как сообщил генеральный директор компании SATO Стаффан Таст, в ближайшее время количество квартир под управлением фонда возрастет, перечень пополнится новыми адресами. «Сато» по большей части предлагает жилье комфорт, бизнес класса и элитный сегмент. Так, компания предлагает в аренду однокомнатную квартиру без мебели площадью 60 кв. метров в жилом комплексе «Ориенталь» на Барочной улице в Петроградском районе за 56,5 тыс. рублей. Другая «однушка» в этом же дома, но чуть большей площади выставлена за 77 тыс. рублей. Двухкомнатную квартиру все в том же «Ориентале» (76,9 кв. метров, с мебелью) предлагается арендовать за 96 тыс. рублей.

Частники не в счет

Icecapital Housing Fund и Сато пока основные игроки на рынке доходных домов Петербурга. «Конечно, параллельно в городе существуют инвесторы, владеющие несколькими квартирами, которые сдаются в аренду. Однако объекты, как правило, разбросаны по всему городу и не могут считаться более или менее относящимся к доходным домам», – отметил в ходе обсуждения заместитель генерального директора Агентства недвижимости «Итака» Валерий Лазутин.

Управляющий партнер АРИН Игорь Горский напомнил, что до революции в Петербурге было огромное количество доходных домов. Такими объектами была заполнена практически вся Петроградская сторона или, к примеру, Выборгская набережная. По мнению эксперта, в настоящее время этот сегмент имеет колоссальные перспективы для роста. Игорь Горский уверен, что уже к 2015 году так называемый «серый» рынок аренды начнет сдавать позиции. «Для активизации развития доходной недвижимости необходимо сконцентрировать свое внимание на схемах государственно-частного партнерства и правовом регулировании рынка, – отмечает эксперт. – Усиление данных направлений приведет к настоящему буму на рынке доходной недвижимости».

Апарт-отели вариант?

Еще одна составляющая часть цивилизованного рынка аренды – апарт-отели. Таких объектов в Петербурге также не слишком много. По сути, этот тот же доходный дом, однако, дополненный сервисом, характерным для гостиничной недвижимости. Один из них расположен на Московском проспекте. В ближайшее время петербургский рынок пополнится еще одним апарт-отелем. ГК «Пионер» с расчетом на рост рынка предусмотрительно отдала один из корпусов строящегося на углу проспекта Просвещения и улицы ХоШиМина комплексa YeS именно под апартаменты. Заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург Александр Погодин говорит, что к решению о размещении в комплексе апарт-отеля компания пришла после долгого анализа. В результате было решено включить в новый проект апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду дополненные гостиничным сервисом. При этом цена вопроса, то есть стоимость аренды, хотя и выше, но в целом сопоставима с арендой однокомнатной квартиры у метро. Напомним, помимо апарт-отеля в состав многофункционального комплекса «YeS» жилой оздоровительным центром с бассейном, жилого комплекса, торговых площадей и паркинга. Общая площадь проекта: 157 060 кв. м. Апартаменты – 28 561 кв. м., офисы – 5 000, торговые площади – 4 650, жилая зона – 61 270, паркинг 47 320. Первая очередь проекта будет реализована в 2012 году. Общий срок реализации проекта рассчитан до 2013 года.

Только начало

Наличие всего пары-тройки объектов, относящихся, по сути, к различным сегментам арендного жилья не позволяет говорить о сформировавшемся цивилизованном рынке аренды. Однако в радужных перспективах данного направления не сомневается, пожалуй, ни один участник рынка. Просто нужно время. «Все происходит постепенно. Сейчас этот сегмент рынка в России и Петербурге в частности только начинает развиваться, – говорит управляющий директор NAI Becar Илья Андреев. – Есть моменты, продиктованные национальной спецификой. К примеру, у нас еще нет привычки к съемному жилью. Большинство населения относится к нему предвзято. При этом во всем остальном мире это считается абсолютно нормальным. Более того, в крупных городах, как правило, приобрести квартиру могут далеко не все и никого этот не смущает». По оценке эксперта, в среднем 35% жителей крупных городов по всему миру живут в арендованных квартирах.

Илья Андреев уверен, что в России необходимо создать специальные условия для инвесторов, желающих реализовывать объекты доходной недвижимости или строить апарт-отели. Один из вариантов – предоставлять гарантии по спросу. В таком случае инвесторы могли бы привлечь кредитные средства на более привлекательных условиях.

Генеральный директор компании SATO Стаффан Таст соглашается, что арендный рынок в России очень не организован. По различным оценкам, в Петербурге арендуется порядка 300 тыс. квартир, приводит аргументы в пользу инвестиций в доходные дома господин Таст, добавляя, что при инвестициях в уже готовый объект доходность может составить от 5 до 10%. «К сожалению, сегодня можно давать только относительные объекты. Говорить точнее о доходности в этом сегменте можно будет только после формирования вторичного рынка», – подчеркнул Стаффан Таст. Еще один «плюс» вложений в доходные дома – стабильность, однако, выйти из проекта может быть не просто. Илья Андреев настроен более оптимистично. По его мнению, минимальный уровень по доходности составляет 10%. Но и риски гораздо ниже. Игорь Горский уверен, что сократить существующие сроки окупаемости можно за счет кооперации с государством. Олег Громков добавил, что 5-6% по доходности, которые демонстрируют доходные дома недостаточно для российских инвесторов. Именно поэтому «первопроходцами» на рынке доходной недвижимости стали именно западные компании.