Проводить сделку станет сложнее

Новые сроки регистрации сделок с недвижимостью

C 11 марта, приказом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и

Ленинградской области (ГУ ФРС) от 29.02.2012 года № П/28 “О сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, утверждены новые сроки регистрации сделок с недвижимостью. Приказ опубликован на официальном сайте ГУ ФРС.

Теперь сроки регистрации различных сделок на вторичном рынке недвижимости будут различаться в зависимости типа сделки.
Если до недавнего времени принципиально различались только сроки регистрации собственности на квартиры в новостройке и квартиры на вторичном рынке, то сейчас значение будет иметь и то, на какие средства приобретается квартира на вторичном рынке.
Введена новая терминология, ранее не используемая ГУ ФРС - это календарные и рабочие дни.

Что изменилось в новом приказе о сроках регистрации?

1 Регистрация стандартной сделки перехода права собственности на вторичном рынке недвижимости увеличилась с 10 рабочих дней до 20 календарных дней.
Если раньше регистрация занимала 2 недели (без учета задержек), то теперь она будет занимать 3 недели.

2. Увеличились сроки внесения изменений в свидетельство о праве собственности на квартиру с 3 рабочих дней до 15 календарных дней.
Внесение изменений в свидетельство - очень распространенное действие. Производится оно, например, в связи со сменой паспортных данных владельца или формальным изменением площади квартиры.
Раньше, когда сроки внесения изменения были минимальными, они никак не влияли на общий срок регистрации сделок. Просто при подаче договора купли-продажи квартиры, при необходимости, вместе с договором в пакет документов включалось заявление о внесении изменений в свидетельство. В течение 3-х рабочих дней регистрирующий орган фиксировал изменения и выдавал зарегистрированный договор в течение тех же 10-ти рабочих дней с момента подачи.
Теперь, поскольку сроки регистрации могут быть меньше чем срок внесения изменений, будет необходимо подать заявление на изменение свидетельства и только потом подавать документы на регистрацию договора купли-продажи квартиры.
Эксперты считают, что срок регистрации права собственности в рамках договора о приватизации увеличился с 10 рабочих дней до 30 календарных дней.

3. Сокращаются сроки регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств до 5 рабочих дней (ранее – 10 рабочих дней). Безусловно, это плюс для заемщика, который покупает квартиру в ипотеку.

4. Изменились сроки регистрации права собственности на новостройки.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости составляет 5 рабочих дней.

Как повлияют новые изменения на рынок недвижимости?

Более 70% сделок с недвижимостью производится с участием альтернативного жилья, то есть в сделке участвует несколько квартир.
Очень часто возникают ситуации, когда ипотечный заемщик продает свою старую квартиру и, добавив ипотечные средства, покупает новую. Нередко владелец квартиры, «продающийся» ипотечному покупателю, также намерен приобрести альтернативный вариант.
Из-за большого числа «связанных» сделок, будет складываться ситуация при которой регистрация по ипотечной сделке уже будет произведена, а все находящиеся в этой же цепочке квартиры будут зарегистрированы позже.

Еще одним следствием того, что сроки регистрации зависят от типа сделки, является то, что установленный срок регистрации с участием несовершеннолетних будет противоречить сроку регистрации сделок с использованием кредитных средств. В соответствии с приказом о новых сроках, ипотечная сделка должна быть зарегистрирована в течение 5 рабочих дней. А сделка с несовершеннолетними может быть разрешена только в случае подтверждения факта приобретения несовершеннолетними альтернативной квартиры, регистрация которой производится в течение 20 рабочих дней.

Возникают дополнительные риски расторжения сделки для всех участников в процессе ожидания периода регистрации. Даже при 10-тидневной регистрации всегда были риски расторжения абсолютно всех сделок в цепочке. При увеличении сроков регистрации до 20 – 30 дней этот риск существенно вырастет. И в этом случае ипотечный покупатель находится в наиболее уязвимом положении. Потому что в отличие от всех остальных участников, его затраты на подготовку и проведение сделки в десятки раз выше, чем у тех, кто проводит сделку с использованием собственных средств. Ведь при расторжении сделки ипотечный заемщик рискует потерять затраты на оценку, затраты на выдачу самого кредита и подготовку договора, уплаченные проценты по ипотеке.