Можно ли заработать на недвижимости в Санкт-Петербурге?

В последнее время популярно мнение, что на недвижимости заработать невозможно – в послекризисные годы стоимость жилой недвижимости в Петербурге растет очень медленно, в лучшем случае – на 5-8% в год. Многие считают, что проще и выгоднее хранить деньги в банке, где проценты и надежность выше.

Однако, в банках процентные ставки при благоприятном развитии экономики снижаются, надежность же банков при сильных потрясениях также не однозначна.

Так возможно или нет и если возможно, то как заработать на недвижимости? Сегодня есть несколько возможностей получения доходов от недвижимости.
 

Зарабатывать просто на росте цен, т.е. покупать квартиру дешево, а через пару лет, когда цены на жилье подрастут, продавать гораздо дороже. Прекрасный вариант, если у вас есть достаточно много свободных средств, а на рынке идет рост.

Этот метод также можно применять и с новым строительством, покупая квартиры на нулевом этапе и продавая их после окончания строительства. Чтобы не попасть в долгострой и получить наилучший результат, нужно ориентироваться на рынке, знать репутацию застройщиков и постоянно следить за теми моментами, когда строители выпускают объект на рынок и квартиры имеют минимальную цену. Этот процесс описан в статье Как надежно и выгодно купить квартиру в новом доме.

Также есть подварианты, например,

• купить квартиру после пожара или просто в очень плохом состоянии и подешевле, отремонтировать и продать,
• купить квартиру в перспективном месте на 1 этаже, перевести в нежилой фонд и продать по более высокой цене и пр.

Еще раз подчеркиваю, все эти варианты могут работать только при условии роста рынка. Рост цен на жилье осенью 2011 года дает основания надеяться на то, что рост цен в 2012 г. превысит инфляцию.

Если же покупать квартиру на вторичном рынке, также нужно понимать, насколько и в какую сторону стоимость вашей недвижимости может измениться через 2-3 года.

Стоимость квартиры в Петербурге зависит от очень многих факторов, о которых можно почитать в постах Что влияет на цену квартиры в Санкт-Петербурге и Стоимость жилья по районам Санкт-Петербурга.

Давайте обратимся к недавней истории.

За период с 2001 до 2008 года цены на недвижимость в Санкт-Петербурге росли семимильными шагами, несколько приостановившись лишь в 2005 г.:

Естественно, в те времена вопрос "Как заработать на недвижимости" решался очень просто - вложившись в покупку квартиры в 2001 или в 2005 году можно было не только удвоить, но и утроить свой капитал. А с 2005 года можно было увеличить свои накопления почти в 5 раз! Наибольшая средняя цена квадратного метра в Петербурге была зафиксирована в октябре 2008 года и составляла 108 614 руб./кв.м. Осенью 2008 г. бурный рост прервался и сменился падением:

Таким образом, этот метод не только наиболее доходный но и наиболее рискованный, т.к. стоимость недвжимости может падать, а вложения довольно высокие. Довольно часто я встречаюсь с людьми, которые купили недвижимость в 2008 г. и при продаже в последующий период немало потеряли. При падении рынка дорогая недвижимость становится ко всему и не очень ликвидной.

Купить квартиру или комнату и сдавать в аренду. Наилучшую доходность сейчас показывают комнаты в коммунальных квартирах.
Для этого варианта нужно обязательно иметь какой-то первоначальный капитал. Лучше всего, если это будет полная сумма.

Например, если у вас имеется лишних 1,3 млн.руб., то вы можете купить комнату в центре и сдавать ее по 11000 руб. в месяц. В этом случае доходность составит 10,2% годовых, что в принципе неплохо.

Если, например, у вас есть только 300 000 руб., а 1 млн. вы можете взять в ипотеку (при условии, что у вас есть постоянная работа и пр. условия), вам придется платить банку каждый месяц примерно по 14 350 руб. Соответственно, если вы будете сдавать эту комнату, вам придется не только не получать дополнительный доход, а каждый месяц доплачивать банку 3 350 руб.

Однако, через 10 лет у вас будет ваша комната, которую вы в конечном счете приобретете не за 1,3 млн. руб., а за 702 000 руб. (300 000 + 3 350 руб. * 12 месяцев * 10 лет). Эта сумма будет еще меньше, если вы выплатите ипотеку досрочно.

Этот метод также связан с тем риском, что как правило, банки прописывают в ипотечных договорах условие о том, что сдачу квартиры или комнаты в аренду вы должны согласовать с банком.

Если у вас нет достаточно средств для покупки квартиры, можно арендовать квартиру и сдавать ее в краткосрочную аренду. Например, сейчас средняя стоимость аренды квартиры в Петербурге примерно 17 000 руб. в месяц. Посуточная плата – 1 700-2 000 руб. Если обеспечить 80% загрузку, то в месяц вы можете получать 40 800 руб., за вычетом арендной платы у вас останется 23 800 руб.

При этом нужно обязательно не только заручиться разрешением хозяев квартиры на субаренду, но и обязательно прописать это в договоре.
Кроме того, нужно иметь в виду, что это постоянная и ежедневная работа, связанная с уборкой квартиры, заменой белья и т.п., а также риском порчи имущества, жалобами соседей и прочими рисками. Рекомендую обязательно застраховать квартиру.

И в завершение не по теме, а для поднятия настроения - С Новым годом! Желаю Вам все и всегда успевать!