3 совета о том, как легко и быстро продать комнату в коммуналке

Все риэлторы в Петербурге знают, что продать комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем квартиру.

Понятие «быстро» – также меняется. На сегодня «быстро» - это значит в течение месяца-полутора. Дело в том, что комната в коммунальной квартире считается не отдельным объектом собственности, а является долей в общей собственности. Т.е. продавая комнату в коммунальной квартире, по документам вы будете продавать долю с общей собственности (в документе будет указано что-то типа: 19/72 долей в праве собственности на квартиру).

С этим связана и большая часть сложностей в оформлении, т.е. то, что препятствует легкой и быстрой продаже комнаты.
Продавец комнаты, прежде чем подавать объявления на сайты продажи недвижимости должен оповестить о цене продажи комнаты всех своих соседей-сособственников, которые имеют право преимущественной покупки этой доли. В том случае, если они отказываются по указанной цене приобретать комнату, вы – продавец должны уговорить их оформить эти отказы у нотариуса.

Здесь начинаются нюансы.
Первое – очень часто соседи в коммунальных квартирах находятся, мягко говоря, не в самых лучших отношениях. Даже если соседи не претендуют на вашу комнату, они могут просто напросто не захотеть тратить свое время на хождение к нотариусу.
Второе – если у соседей есть несовершеннолетние дети, также сособственники, то необходимо также разрешение органов муниципального образования. Что, как вы понимаете, тоже не очень вдохновляет соседей.
Отсюда первый совет: дружите с соседями. А если не получается, то хотя бы, не ругайтесь с соседями. Если они вас просят о чем-то, что вы можете, сделайте, вам воздастся.

В случае, если часть комнат не приватизированы, т.е. принадлежат городу, в Санкт-Петербурге согласие городских чиновников на продажу комнаты не обязательно. Вы получает отказы только от собственников.

Тем не менее, жизнь есть жизнь и часто соседи все же не ладят друг с другом. И получить нотариальный отказ не представляется возможным. Или бывает, когда одного из соседей по каким-то причинам надолго занесло в другой город. И никто из соседей не имеет с ним контакта. Он остается сособственником и его отказ также нужен, как и других соседей. Что делать тогда?

В этом случае необходимо идти к нотариусу, чтобы он отправил официальное уведомление о том, что продается доля в квартире по такой-то цене. Если сособственник получил уведомление, но в течение месяца не ответил, считается, что он дал отказ.
Если место проживания одного из сособственников давно никому не известно, продать комнату не удастся. По крайней мере, быстро. Нужно будет обращаться в правоохранительные органы, чтобы объявить этого человека в розыск и т.д.

Отсюда совет второй: даже если вы не дружите с соседями, лучше знать адреса их настоящего местопребывания.

Документы, необходимые для стандартной продажи комнаты

1. Правоустанавливающий документ, т.е. документ, на основании которого продавец владеет данным объектом недвижимости. Это может быть договор приватизации, купли-продажи, дарения, наследования.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности
3. Нотариально заверенные отказы соседей
4. Если сособственниками являются дети до 18 лет, разрешение на продажу органов муниципального образования
5. Кадастровый и технический планы всей квартиры (берутся в ПИБе)
6. Справка формы 9 и формы 7 (берутся в паспортном столе)
7. Если комната была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Если комната приобретена вне брака, то нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит (не состоял во время приобретения объекта недвижимости)
8. Выписка из ЕГРП – желательный, но не обязательный документ.
9. Разумеется – гражданский паспорт, т.е. документ, удостоверяющий вашу личность
10. Нужно будет также составить договор купли-продажи, он также сдается для регистрации права собственности в УФРС

Обратите внимание, это список документов для проведения стандартной сделки продажи комнаты. Но часто в сделках бывают свои обстоятельства и нюансы, они могут также сказаться и на оформлении и списке документов.

Отсюда третий совет – обращайтесь к профессиональным риэлторам. Вы получите помощь в оформлении документов и в безопасном получении денег за проданную недвижимость.
Часто опытный риэлтор помогает в конфликтных ситуациях. Ведь агент – это человек, не обремененный грузом прошлых проблемных отношений, он может выступать в качестве своеобразного третейского судьи. А главное – риэлтор очень заинтересован в совершении сделки, а значит в мирном, законном решении всей ситуации. (Здесь речь не идет о черных маклерах, которые выкупают сотую долю квартиры с целью прописать там сотню гастарбайтеров).

Помните, что передача права собственности происходит только после государственной регистрации договора купли-продажи.
Для завершения сделки вам как продавцу также нужно будет дать покупателю расписку о том, что вы получили деньги за проданный объект недвижимости с указанием адреса объекта и полученной суммы. Покупатель в свою очередь должен принять комнату, получить оплаченные квитанции, ключи, и подписать акт приема-передачи.

В коротком посте невозможно рассказать обо всех особенностях сделок с комнатами, поэтому, если у вас остались вопросы, вы можете задать их прямо здесь в комментариях, либо связаться со мной любым удобным для вас способом.

Напоследок забавное видео под названием "Котенок и колбаса".