Стоимость жилья по районам Санкт-Петербурга

Мне часто задают несколько простых вопросов, например: какова стоимость жилья в Петербурге? или Что происходит с ценами на недвижимость?

Трудно дать такой же простой ответ на эти вопросы. Эта статья как раз и есть попытка дать возможность в общем сориентироваться на рынке жилья. В предыдущей статье рассказывается о тех факторах, которые влияют на стоимость жилья в Петербурге, среди которых один из важнейших - местоположение. Я буду и дальше делать обзоры по ценам жилья, поэтому не забудьте подписаться на обновления сайта по электронной почте.

Сразу хочу оговориться, что в этом посте речь идет о средних ценах на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге в 2011 году в различных районах и о некоторых сравнениях с ценами 2010 г. Но нужно помнить, что рынок недвижимости в Петербурге многообразен и естественно на каждое правило найдется исключение. Сейчас только о статистике.

Условно Санкт-Петербург можно разделить на две части – старый фонд или центральная часть, включающая в себя Центральный район, Петроградский, Васильевский остров и Адмиралтейский район и относительно новые районы – Выборгский, Калининский, Кировский, Красногвардейский, Красносельский, Московский, Невский, Приморский, Фрунзенский.

Центр города

Самая дорогая недвижимость на сегодня расположена на Петроградской стороне, почти столько же стоит метр жилья в Центральном районе, затем следует Василеостровский район и Адмиралтейский. Рынок недвижимости в этих районах в 2011 г отличается от остальных такими характеристиками:

1. Средняя стоимость квадратного метра в центральных районах почти на четверть дороже стоимости такого же метра в новых районах.
2. В этих районах стоимость новостроек существенно выше по сравнению со вторичным рынком.
3. Стоимость квартир на вторичном рынке в этих районах остается на уровне 2010 г. или постепенно снижается.
4. Расселение коммунальных квартир в центре города в 2011 г. практически остановилось.

Теперь подробнее по этим характеристикам.

1. Про первую характерную черту можно добавить только то, что это естественное исторически сложившееся различие, на которое влияет и то, что в центре средняя квартира существенно больше по метражу, чем в новых районах.

2. Одновременно в этих районах по понятным причинам стоимость первичного жилья превышает стоимость вторичного – и этот разрыв увеличивается, особенно в Центральном районе.

Так, в ноябре 2010 г. стоимость метра в новостройке здесь была на 19% выше, чем средняя стоимость метра на вторичном рынке (125 517 руб./кв.м. на первичном рынке к 102 001 руб./кв.м. на вторичном), а в ноябре 2011 – уже на 28% (141 293 руб/ кв.м. к 101 381 руб./ кв.м.).

3. По статистике стоимость жилья в центральных районах в последний год демонстрируют снижение, либо остаются практически на том же уровне, что и год назад. Причем в наиболее дорогих районах – Петроградском и Центральном немного снизилась даже стоимость 1-комнатных квартир.

4. Частные инвесторы уже не инвестируют в расселение коммунальных квартир, т.к. наиболее интересные и простые варианты расселены. Оставшиеся по общему экспертному мнению не могут быть расселены без участия государства.

Государство пока обходится только заявлениями.
Более того, комнаты в коммуналках выгоднее продавать по одной, поэтому собственники, имеющие по нескольку комнат в квартире, продают их разным покупателям и количество соседей в коммуналках постепенно возрастает. Центр города рискует превратиться в трущобы, что в свою очередь может не только снизить интерес к инвестициям в центральных районах, но и снизить туристическую привлекательность Санкт-Петербурга.

Недвижимость в «новых» районах

Вторичный рынок

В относительно новых районах на особом положении находится Московский – по стоимости жилья он приближается к центральным районам (порядка 90 тыс.руб./ кв.м), однако в отличие от старого фонда по динамике изменения цены Московский ведет себя также, как новые районы – стоимость жилья здесь растет.

Из новых районов наиболее дорогим после Московского является Выборгский (~ 84 тыс.руб./ кв.м.). Почти одинаковы по цене три района – Красногвардейский, Калининский и Приморский – примерно около 78 тыс.руб./ кв.м.

Самый дешевый квадратный метр сегодня находится в Красносельском районе (порядка 71 тыс.руб./ кв.м.), здесь жилье дешевле даже, чем в таких пригородах как Пушкин (~ 79 тыс.руб./ кв.м.) и Курортный район (~ 75 тыс.руб./ кв.м.).

В отличие от Центра, новые районы в 2011 году росли в цене квадратного метра. Самые быстрые темпы роста стоимости жилья за последний год также показали самые дешевые районы – Красносельский, Фрунзенский и Невский.

На вторичном рынке покупатели по-прежнему предпочитают самые дешевые 1-комнатные квартиры. В 2011 году возрастает также ликвидность 2-комнатных квартир.
Соответственно наибольшими темпами растет стоимость 1-комнатных квартир в новых районах.

Первичный рынок

В новостройках в окраинных районах цены ниже чем на вторичном рынке на 10-15%.

На самом деле не корректно напрямую сравнивать стоимость первичного и вторичного жилья, т.к. стоимость первичной недвижимости очень зависит от сроков сдачи дома – цены в практически готовых новых домах не ниже, а зачастую выше, чем на вторичке.

Тем не менее, мы договорились говорить о средних ценах и тенденциях. Так вот, рост стоимости на первичном рынке сопоставим с ростом на вторичном – в общем 5-8% за год.

Самые дорогие квадратные метры в строящихся домах в Московском (~84 тыс.руб./ кв.м.), Кировском (~72 тыс.руб./ кв.м.) и Выборгском (70 тыс.руб./ кв.м/) районах. А наиболее дешевые – в домах Красногвардейского района (62 тыс.руб./ кв.м/).

По данным bn.ru наиболее быстрыми темпами в 2011 г. в строящихся домах росли цены на 2-х и 3-х комнатных квартирах.