Оценка квартиры

Ко мне часто обращаются с одним и тем же запросом – оценить квартиру (или комнату или дачу). Цели оценки бывают разными – продать, купить, взять (сдать) в аренду, получить ипотеку или кредит под залог недвижимости и т.д. В этой статье речь об оценке в целях купли-продажи, а не аренды (поскольку я не занимаюсь арендой и предпочитаю писать только о том, что хорошо знаю).

Запрашивая оценку своего жилья, вы должны понимать терминологию. Одним и тем же словом «оценка квартиры» обозначают два понятия: профессиональную оценку лицензированными специалистами и рыночная оценку.

Первая обычно применяется при покупке жилья в ипотеку в соответствии с требованиями банка или в случае судебных разбирательств.

Я чаще сталкиваюсь с оценкой для получения ипотеки. Вот как это происходит. Каждый банк имеет при себе несколько компаний сертифицированных оценщиков, которые делают эту работу на платной основе. В результате этой оценки клиент получает объемный документ с детальным описанием объекта недвижимости и всего, что может повлиять на цену этого объекта. Без такой оценки ни один банк не выдаст ипотечный кредит, поскольку хочет точно знать, сколько стоит квартира на момент ее приобретения и за сколько в случае дефолта заемщика можно будет ее продать.

Вторая – рыночная оценка производится практически всеми, кто хочет продать или купить недвижимость. Происходит она известным способом: в базе данных объектов недвижимости, выставленных на продажу, выбираются те, которые похожи по параметрам на оцениваемый объект и определяется «вилка» цены. Примерно так работает on-line оценка квартиры.

Оценить свою квартиру таким образом может любой желающий. Его оценка будет отличаться от оценки профессионального риэлтора только одним – степенью точности. Эта степень зачастую бывает на уровне от сотни тысяч рублей до полумиллиона.

Между тем правильная оценка квартиры непосредственно влияет на скорость продажи. Определить «правильность» оценки тоже довольно просто – если на объявление о продаже вашей квартиры нет никакой реакции – ни звонков, ни просмотров, значит, цена завышена и никого не может заинтересовать. Таким образом, квартиру можно продавать долго и никогда не продать. Если же вас наоборот одолевают звонки с момента размещения первого объявления и при просмотре сразу начинают говорить о внесении аванса, то есть вероятность, что вы продаете свой объект по цене ниже рыночной и просто теряете в деньгах.

В принципе все просто, тем не менее, в большинстве случаев при оценке квартиры происходит одна и та же история.

Известно, что стоимость квартиры зависит от многих факторов: расположения дома, транспортной доступности, наличия инфраструктуры, состояния самого дома и квартиры, планировки, этажа и много другого, о чем я уже писала здесь. Если посмотреть на объекты, аналогичные оцениваемому, то в их средней цене все эти факторы, как правило, уже учтены.

Т.е. средняя цена двухкомнатной квартиры, например, в Московском районе в пятиэтажках не первый этаж на сентябрь 2013 года составляет 3950 000 рублей. Однако сюда включены как квартиры общей площадью 42 кв.м. в хрущевках ранних лет (комнаты 19 кв.м. и 9 кв.м., кухней около 6 кв.м.), так и квартиры общим метражом около 50 кв.м. с гораздо лучшими параметрами по жилому метражу. Однако в объявлениях можно найти и квартиру 50 кв.м. за 3,6 млн руб. и квартиру метражом 42 кв.м. за 4,45 млн руб.

Скорее всего, последнюю продает не риэлтор, т.к. за эти деньги на сегодняшний день она вряд ли будет куплена.
Самое распространенное обоснование высокой цены – сделанный ремонт, который высоко оценивают продавцы и не очень высоко – покупатели… Теперь мы подходим к главному – чем оценка профессионального участника рынка будет отличаться от непрофессиональной. Вы, наверное, уже догадались?

Правильно, профессиональный риэлтор в 90% случаев будет говорить о снижении цены. Потому что все, я подчеркиваю, ВСЕ продавцы завышают стоимость своих квартир. Это вполне нормальное и объяснимое явление. Но все без исключения покупатели стремятся купить квартиру как можно дешевле, и поэтому из квартир одного типа будут выбирать наиболее экономичный вариант.

Если вернуться к нашему примеру с двухкомнатной квартирой в Московском районе, большинство покупателей в первую очередь пойдут смотреть квартиру общей площадью 50 кв.м. за 3,6 млн. руб. в то время как дорогую за 4,45 млн. скорее всего даже не будут брать в рассмотрение, не взирая на сделанный ремонт. В результате через какое-то время продавец дорогой квартиры будет вынужден либо снизить цену на свой объект, либо снять его с продажи. Так работает рынок.

Однако на осознание этого положения тратится очень много времени. К сожалению, очень часто продавцы говорят фразу «давайте попробуем» и ставят самую высокую цену, потом проходит довольно много времени. И если рынок в общем идет наверх, то есть хотя бы слабая надежда на то, что когда-то эта цена станет рыночной.

Но если рынок, как в данный момент, стабилен и склонен к постепенному сокращению, то цена продавца становится все более нереальной, сделка или не происходит или происходит после уже гораздо более значительного снижения, чем ожидалось в начале процесса.

Вывод очень простой: если профессиональный риэлтор говорит о том, что он хорошо знает, имеет смысл прислушаться к его словам.